Εγκύκλιος ΠΟΜΙΔΑ για την παράταση και για το 2025 του πλαφόν 3% στις αυξήσεις εμπορικών μισθωμάτων
Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ ο Ν. 5164/2024, με το άρθρο 75 του οποίου παρατείνεται και για το 2025 το «πλαφόν» 3% στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων της μικρομεσαίας και μόνον ιδιοκτησίας!
Συγκεκριμένα, με τροπολογία που κατέθεσε στη Βουλή ο υπουργός Ανάπτυξης κ. Τάκης Θεοδωρικάκος την παραμονή της 10ης Δεκεμβρίου 2024, Παγκόσμιας Ημέρας Ανθρωπίνων Δικαιωμάτωνς και Ιδιοκτησίας, κατόπιν αιτήματος του νέου προέδρου της ΕΣΣΕ κ. Σταύρου Καφούνη και παρά τις εντονότατες αντιρρήσεις της ΠΟΜΙΔΑ, το πλαφόν του 3% το οποίο έληγε την 31.12.2024, παρατάθηκε για μια ακόμη φορά και για ολόκληρο το 2025! Συνεπώς τα εμπορικά μισθώματα μπορούν να αυξηθούν έως 3% το 2025, συγκριτικά με το 2024.
Δυστυχώς στη χώρα μας ο σεβασμός της ιδιοκτησίας είναι και παραμένει μόνον στα λόγια ...
Συγκεκριμένα με το άρθρο 75 του Ν.5164/2024 (ΦΕΚ Α' 202/12.12.2024) παρατείνεται η ισχύς της προσωρινής ρύθμισης της αγοράς ακινήτων και συγκεκριμένα του ανωτάτου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, «λόγω των ιδιαίτερων οικονομικών συνθηκών που έχουν δημιουργηθεί από τη διεθνή πληθωριστική κρίση των ετών 2022 έως 2024.».
ΚΑΤΑΤΕΘΕΙΣΑ - ΨΗΦΙΣΘΕΙΣΑ ΔΙΑΤΑΞΗ
Παράταση ισχύος ανωτάτου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 96 ν. 5007/2022
Στην παρ. 1 του άρθρου 96 του ν. 5007/2022 (Α’ 241) περί καθορισμού του ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) οι λέξεις «από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025», β) οι λέξεις «του έτους 2023» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του έτους 2024», και η παρ. 1 διαμορφώνεται ωςεξής:
«1. Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2024.»
Συνεπώς η ισχύουσα μορφή του άρθρου 96 του Ν. 5007/2022 έχει πλέον ως εξής:
Καθορισμός ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2025
1. Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2024.»
*** Η παρ.1 τροποποιήθηκε ως άνω με το άρθρο 75 Ν.5164/2024, ΦΕΚ Α 202/12.12.2024.
1α. Η παρ. 1 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις των διατηρητέων ακινήτων της περ. θ) της παρ. 1 του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995 (Α’ 30).»
*** Η παρ.1Α προστέθηκε με το άρθρο 138 Ν.5039/2023,ΦΕΚ Α 83/03.04.2023.
2. Η παρ. 1 δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α` 295), ή
β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων, τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων, του ν. 4209/2013 (Α`
235) και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, του άρθρου 65 του ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, Α` 167), και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου λόγω νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α` 139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 της Επιτροπής, της 14ης Ιουλίου 2016, για τη συμπλήρωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2015/849 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου με την επισήμανση των τρίτων χωρών υψηλού κινδύνου που χαρακτηρίζονται από στρατηγικές ανεπάρκειες (L 254),
γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β` 2022), που διαθέτει, κατ` ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα ή,
δ) εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), καθώς και οι θυγατρικές των εταιρειών αυτών.
ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΠΟΜΙΔΑ ΓΙΑ ΤΟ «ΠΛΑΦΟΝ» 3% ΣΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΤΟ 2025...
3 ερωτήσεις και απαντήσεις για το πότε ισχύει και πότε μπορεί να μην ισχύσει
Με την παρούσα εγκύκλιο η ΠΟΜΙΔΑ απαντά στα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται από ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων όλης της χώρας σχετικά με τη ρύθμιση αυτή, η οποία θα συζητηθεί και στο 42ο Πανελλήνιο Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, το Σάββατο 25.1.2024 και ώρα 10.00 π.μ. στην Αίθουσα «ΕΡΜΗΣ» του ΕΒΕΑ, οδός Ακαδημίας 7.
Η δικαιολογία για την επιβολή του μέτρου αυτού το 2022 ήταν για να αντιμετωπιστούν μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές των επαγγελματικών μισθωμάτων που προκύπτουν από συμφωνημένες ετήσιες τιμαριθμικές αυξήσεις τους, λόγω της τότε τεράστιας και έξω από κάθε πρόβλεψη αύξηση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή που ανακοινώνεται από την ΕΛΣΤΑΤ. Η γενική όμως διατύπωση της διάταξης φαίνεται εκ πρώτης όψεως να συμπεριλαμβάνει και τις συμφωνίες αύξησης του μισθώματος σε ποσοστό ή και σε ποσό αύξησης εκφρασμένο σε ευρώ, με αποτέλεσμα να δημιουργεί τεράστιες αδικίες σε βάρος ιδιαίτερα των καλόπιστων εκμισθωτών, οι οποίοι δικαίως διαμαρτύρονται γιατί είχαν διατηρήσει χαμηλά τα μισθώματά τους επί σειρά ετών, και τώρα «τιμωρούνται» για τη στάση τους αυτή. Τέλος η σημερινή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού ουδόλως δικαιολογεί τη συνέχιση του μέτρου αυτού.
Η ρύθμιση αυτή είναι μια απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα αφού στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, καταργώντας τους όρους υφισταμένων συμβάσεων και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο! Το ακόμη όμως πλέον επικίνδυνο είναι ότι στο χρονικό βάθος τέτοιων μέτρων αναγκαστικής δέσμευσης του ύψους των μισθωμάτων, ελλοχεύει ο κίνδυνος της αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας των μισθώσεων αυτών. Ο συνδυασμός των δύο αυτών μέτρων αποτελεί το επάρατο «Ενοικιοστάσιο», που ίσχυσε επί δεκαετίες στη χώρα μας εξ αιτίας της Μικρασιατικής Καταστροφής και του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου, που κατέστρεψε και ερείπωσε κυριολεκτικά το παλαιότερο κτιριακό δυναμικό της χώρας μας επί δεκαετίες...
Οι 3 συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με την παραπάνω ρύθμιση είναι οι εξής:
1. Ποιες κατηγορίες μισθώσεις εξαιρεί ο ίδιος ο νόμος από την εφαρμογή της;
Από τη ρύθμιση αυτή εξαιρούνται οι μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,
β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,
γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
2. Σε ποιες περιπτώσεις ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος;
Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή. Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε κατά την άποψή μας να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.
Περαιτέρω κατά την άποψή μας, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:
(α) Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.
(β) Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωση που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν θεωρήσουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές!
3. Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνήσουν από κοινού σε καταβολή αύξησης σε υψηλότερο ποσοστό, πως κατοχυρώνεται ο εκμισθωτής ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και ζητήσει να του επιστραφεί η να συμψηφιστεί το υπερβαλλόντως καταβληθέν ποσό;
Η διάταξη περί του «πλαφόν» 3% αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικού κανόνα «ενδοτικού δικαίου», και όχι κανόνα «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμιά σχέση με το αλήστου μνήμης «θεμιτό μίσθωμα» των μισθώσεων κατοικιών του 1978, η υπέρβαση του οποίου αποτελούσε και ποινικό αδίκημα! Για να είναι έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη μια τέτοια συμφωνία, θα πρέπει κατά την άποψή μας να υπάρχουν τα εξής χαρακτηριστικά:
Να υπάρχει έγγραφη συμφωνία στην οποία να αναφέρεται ότι οι συμβαλλόμενοι τελούν εν γνώσει της ύπαρξης του περιορισμού αυτού και ότι ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
Η συμφωνία αυτή να είναι μεταγενέστερη από την ημέρα δημοσίευσης της παραπάνω διάταξης που αφορά το οικείο ημερολογιακό έτος. Η βεβαιότητα της μεταγενέστερης χρονολογίας της συμφωνίας αυτής σήμερα εξασφαλίζεται αυτόματα είτε μέσω της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων της στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ, είτε με ρητή αναφορά στο έγγραφο της επίμαχης ισχύουσας διάταξης (Αρ. Νόμου, άρθρο, παράγραφος, ΦΕΚ).
Και στις δύο περιπτώσεις, η σχετική συμφωνία είναι απόλυτα νόμιμη και απρόσβλητη, γιατί ως γνωστόν, η βεβαιωμένα μεταγενέστερη παραίτηση από κάθε είδους δικαιώματα στις μισθώσεις αυτές είναι έγκυρη αν συμπεριλαμβάνεται σε έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
Σε κάθε περίπτωση, άποψή μας είναι ότι, ακόμη και αν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία ή παραίτηση, μετά τη δήλωση στην φορολογία εισοδήματος του ανωτέρω ποσού από τον εκμισθωτή, είναι εντελώς ανεπιεικές να γίνει δεκτό αίτημα του ενοικιαστή για επιστροφή κάθε ποσού που υπερβαίνει το πλαφόν του 3%, δεδομένου του γεγονότος ότι η Εφορία καταλογίζει φόρο επί του δηλωθέντος μισθώματος, ακόμα κι αν αυτό υπερβαίνει το προβλεπόμενο από την παραπάνω διάταξη, χωρίς στη συνέχεια να έχει ο φορολογούμενος ιδιοκτήτης ουσιαστική και αποτελεσματική δυνατότητα να διεκδικήσει την διαφορά του αναλογούντος φόρου που του καταλογίστηκε.
Η παρέμβαση αυτή ξεκίνησε το 2021, όταν ο Δ.Τ.Κ. είχε υπερβεί το 10%. Σήμερα που με βάση τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει στο 2,4% (Νοε. 24 - Νοε. 23) και σύμφωνα με το τελευταίο «Inflation Monitor» της Τράπεζας της Ελλάδος θα ανέλθει σε 2,2% για το 2025 και 2,1% για το 2026, μια ανάσα από τον μεσοπρόθεσμο στόχο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για πληθωρισμό 2%, δεν υφίσταται πλέον λόγος συνέχισης της επιβολής του, και αυτό παρά μόνον η ικανοποίηση συντεχνιακών αιτημάτων, σε βάρος της περιουσίας της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας της χώρας μας.
Το μέτρο αυτό, χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ των θυμάτων του, σε προσωπική βάση φέρνει σε απόγνωση σημαντικό αριθμό εκμισθωτών οι οποίοι από τα ποσά των μισθωμάτων που εισπράττουν υποχρεούνται να καλύψουν το βαρύτατο φόρο εισοδήματος, του οποίου δεν άλλαξε στο παραμικρό η «δημευτική» κυριολεκτικά κλίμακα ενοικίων, που φθάνει έως και το 45% χωρίς αφορολόγητο, τον ΕΝΦΙΑ ο οποίος αυξήθηκε δραματικά για όσους έχουν περιουσιακά στοιχεία άνω των 400.000 ευρώ, τις δανειακές υποχρεώσεις όσων αγωνίζονται να είναι συνεπείς σε αυτές, παρότι αυξήθηκαν σημαντικά τα επιτόκια το τελευταίο διάστημα και την πολυδάπανη επερχόμενη υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων τους, επί ποινή εξαέρωσης της αξίας τους. Αντίθετα για την πλευρά των ευνοουμένων από τη ρύθμιση αυτή επαγγελματιών, έχει ληφθεί και λαμβάνεται σωρεία πλουσιοπάροχων μέτρων ενίσχυσής τους.
Η άποψη μας, που θεμελιώνεται στην πολυετή εμπειρία μας, είναι ότι η αγορά των επαγγελματικών μισθώσεων αυτορυθμίζεται πολύ ταχύτερα και αποτελεσματικότερα μέσα από τη συνεννόηση των ενδιαφερομένων πλευρών, παρά από κάθε είδους κρατικές παρεμβάσεις, που, παρότι προσωρινές, αναπόφευκτα φέρουν μέσα τους το σπέρμα των μακροχρόνιων και καταστροφικών ενοικιοστασιακών πρακτικών του παρελθόντος, οι οποίες ερείπωσαν κυριολεκτικά το κτιριακό δυναμικό της χώρας μας…
